Geriefsverbetering

Elke nieuwe woning is bij oplevering getoetst aan de bouwverordening en/of de toen geldende regels voor sociale woningbouw. In de loop van de tijd zijn de normen verbeterd en is de kwaliteit van de woning toegenomen. Het verschil tussen de kwaliteit van de woning bij de nieuwbouwoplevering van toen en de kwaliteit van de nieuwbouwwoning die op dit moment wordt opgeleverd op basis van het bouwbesluit of de door Stichting WoonGoed 2-Duizend zelf opgelegde kwaliteit, wordt geriefsverbetering genoemd.

Onderhoudsplicht

Een belangrijk afweging bij de verdere onderbouwing van het begrip geriefsverbetering is de onderhoudsplicht die Stichting WoonGoed 2-Duizend heeft. Dit houdt in dat de kwaliteit die bij de bouw van de woning is aangebracht in stand gehouden moet worden. Dit gebeurt door onderhoud in verschillende vormen zoals: repareren, schilderen, schoonmaken, etc. Indien dit niet meer mogelijk is komt vernieuwen aan de orde.

Groot onderhoud

Ook bij normaal onderhoud komt een moment dat de oorspronkelijke kwaliteit niet meer te handhaven is en het bouwelement dermate is versleten dat het aan vernieuwing toe is. Een collectieve vernieuwing van bouwelementen wordt ook wel groot onderhoud genoemd. Niet te verwarren met renovatie, hetgeen een andere betekenis heeft.

De beoordeling over de wijze van in stand houden van de kwaliteit ligt primair bij de opzichter. Het is zijn verantwoordelijkheid een standpunt in te nemen hoe het onderhoud wordt ingevuld. Ook is het zijn verantwoordelijkheid de bewoner er op aan te spreken wanneer onderhoud ten gevolge van vernieling of nalatigheid noodzakelijk is.

Het kan voorkomen dat een bouwonderdeel in de ene woning eerder versleten is dan in de andere woning. In een groot en jong gezin hebben dingen meer te lijden dan in een klein en afgebouwd gezin. Is aantoonbaar sprake van vernieling dan worden de kosten van vernieling verhaald op de huurder. Het besluit van de opzichter een bouwelement te vernieuwen in de ene woning betekent niet dat de andere huurder in een gelijkwaardige woning hieraan rechten kan ontlenen.

Stichting WoonGoed 2-Duizend is verplicht de aanvankelijk kwaliteit te handhaven. Is dit alleen nog maar te realiseren door te vernieuwen dan zijn de volgende afwegingen mogelijk:

1. Het bouwkundige element is nog te leveren en dit wordt toegepast.
2. Het bouwkundige element is niet meer te leveren of onverantwoord om nog te gebruiken. Er wordt voor een vervangend element gekozen dat de aanvankelijke kwaliteit voldoende vervangt. (Lees de rubriek uitzonderingen)
3. Het bouwkundige element wordt vervangen door een nieuw element waarvan de kwaliteitsnorm wordt opgewaardeerd tot aan het niveau van het huidige bouwbesluit of eigen normering.
4. Het bouwkundig element heeft een nog hogere kwaliteit dan hetgeen in punt 3 is bepaald.

Financiële consequenties

De onder punt 1 en 2 genoemde vernieuwingen hebben geen financiële consequenties voor de huurder. Kiest de huurder echter voor optie 3 dan wordt het verschil in kwaliteit, de geriefsverbetering, uitgedrukt in meerkosten en wordt hiervoor een huurverhoging berekend. De huurverhoging wordt berekend op basis van de investering. In geval van optie 4 wordt het verschil in kwaliteit dat boven de geriefsverbetering uitgaat uitgedrukt in een te betalen bedrag ineens. Deze huurder betaalt dus een huurverhoging plus een eigen bijdrage.

Vervroegd vervangen

Het komt voor dat een huurder een nog niet versleten bouwelement wil laten vervangen door een bouwelement dat voldoet aan de huidige kwaliteitsnorm. Het bouwelement wordt dus eerder vervangen dan noodzakelijk is. Met andere woorden: het bouwelement wordt vervroegd afgeschreven. De mate van vervroegd afschrijven kan alleen worden bepaald wanneer aan een bouwelement een verwachte levensduur wordt toegekend. Op basis van de investering van destijds kan na rato de vervroegde afschrijving worden uitgedrukt in kosten. De investering van destijds kan worden herleid uit tabel 1 die als bijlage is toegevoegd. Is een huurder bereid deze kosten te betalen, dan behoort vervroegd vernieuwen tot de mogelijkheden. Het te betalen bedrag dient dan als een bijdrage ineens voldaan te worden. Vanuit deze benadering is het bepalen van een verwachte levenduur van essentieel belang.

De levensduur van de kwaliteit

Aan elk bouwelement wordt in beginsel een verwachte levensduur gekoppeld. Hier kan van afgeweken worden bij het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting als geoordeeld wordt dat het betreffend onderdeel nog niet versleten is.

Blijkt in de meerjarenbegroting dat een bepaald bouwelement gepland staat om vernieuwd te worden op een tijdstip waardoor de aanvankelijk geschatte levensduur overschreden wordt, dan is de planning in de begroting maatgevend voor de berekening van de vervroegde afschrijving. Stel dat in de begroting een vervanging staat gepland over vijf jaar, maar de gebruikelijke levensduurverwachting eindigt over twee jaar, dan dient de vervroegde afschrijving plaats te vinden over drie jaar, te berekenen over de verlengde periode.

Het feit dat de meerjarenonderhoudsbegroting gebruikt wordt om af te leiden wat de vervroegde afschrijving gaat kosten wil niet zeggen dat bijstellen van de begroting niet meer mogelijk is. De verwachte levensduur van een bouwelement is daarom niet dwingend bij het opstellen van de meerjarenbegroting. Immers, geplande verwachtingen komen niet altijd uit. Zo kan het zijn dat bijvoorbeeld de kozijnen worden geacht dertig jaar mee te gaan. In de praktijk blijkt dat er kozijnen zijn die na twintig jaar totaal verrot zijn en vernieuwd moeten worden, terwijl in een andere woning de kozijnen nog van goede kwaliteit zijn. Zijn de kozijnen van aluminium of kunststof dan ligt dat weer anders.

Anderzijds wil het bepalen van een levensduur van een bouwelement niet zeggen dat na het verstrijken daarvan, zonder pardon, vernieuwing plaatsvindt wanneer blijkt dat de kwaliteit nog voldoet aan de oorspronkelijke kwaliteit. "Stichting WoonGoed 2-Duizend" kan besluiten de kozijnen nog een poos te handhaven.

De vraag zal rijzen wat dan het nut is van het bepalen van een te verwachten levensduur. Ten eerste is het bepalen hiervan, zoals al gezegd, indicatief t.b.v. het opzetten van een meerjarenonderhoudsbegroting. Ten tweede is de verwachte levensduur een ijkpunt in de beoordeling bij het aanbrengen van de geriefsverbetering als in de meerjarenbegroting niets staat opgenomen. Het bepalen van een verwachte levensduur stelt ons in staat de kosten in rekening te brengen die redelijkerwijs gepaard gaan met een vervroegde vervanging.

Staat een levensduur op 30 jaar en verzoekt de huurder na 25 jaar "WoonGoed 2-Duizend" het bouwelement te vervangen, maar dit is nog niet versleten, dan is de vastgestelde verwachte levensduur bepalend voor de berekening van de kosten voor versnelde vervanging. Bij vervroegd vernieuwen is het immers niet mogelijk de eigenlijke levensduur af te wachten. Nu komt die verwachte levenduur goed van pas en is die bepalend voor de berekening. In het bestaande voorbeeld is sprake van een vervroegde afschrijving van 5 jaar. "Stichting WoonGoed 2-Duizend" is bereid in te gaan op het verzoek tot vervroegd vernieuwen mits de kosten van het eerder vervangen door de huurder worden betaald. De kosten worden in een bedrag ineens in rekening gebracht.

Wat wordt bedoeld met renovatie en hoe dient hiermee omgegaan te worden?

Het renoveren van een woning houdt in dat de kwaliteit van een bestaande woning in zijn geheel, voorzover redelijkerwijs mogelijk is, wordt aangepast aan de huidige normen van de bouwverordening en de eigen normen. Dit betekent dat het een combinatie is van grootonderhoud met geriefsverbeteringen.

In het verleden is met deze vorm van onderhoud verschillend omgegaan en heeft dit geleid tot onbevredigende discussies. Het spanningsveld ontstaat doordat enerzijds de corporatie vanuit haar beleid m.b.t. het beheer van de woningvoorraad (verhuurbaarheid) de kwaliteit van de woning wil opvoeren tot het huidige kwaliteitsniveau. Anderzijds is dit niet altijd mogelijk omdat de huurder niet bereid is een huurverhoging te betalen. Om dit laatste te voorkomen is vaak gekozen voor de weg van de minste weerstand en is een renovatie aangeboden zonder huurverhoging voor bepaalde geriefsverbeteringen. In de praktijk betekende dit dat voor een individuele geriefsverbetering een huurverhoging werd gerekend en enige tijd later, huurders in vergelijkbare woningen diezelfde geriefsverbetering onder het motto van een renovatie gratis aangeboden kregen.

Gedane zaken nemen geen keer, maar het is belangrijk hierin voor de toekomst één lijn te trekken. Vandaar de volgende beleidsuitgangspunten: Bij renovatie blijft het uitgangspunt de woning, zoveel als mogelijk, te laten voldoen aan de huidige normen. Voor de geriefsverbeteringen worden huurverhogingen berekend en een akkoordverklaring gevraagd aan de huurder. Is de huurder niet bereid akkoord te gaan met de huurverhoging of een bepaalde huurverhoging, dan gaat in principe de renovatie niet door. Gaat het om een onderdeel dat zonder financiële consequenties kan worden weggelaten, dan is het aan de opzichter te beoordelen of de renovatie doorgaat en de betreffende geriefsverbetering, waar geen akkoord voor gegeven is, niet wordt uitgevoerd. Is door het weglaten van de geriefsverbetering de renovatie niet uitvoerbaar dan wordt deze uitgesteld en worden alleen de hoogstnoodzakelijk grootonderhoudswerkzaamheden gedaan. Deze grootonderhoudwerkzaamheden mogen geen onnodige kapitaalsvernietiging veroorzaken, wanneer in een later tijdsstip alsnog de renovatie plaatsvindt.

Uitzondering bij vernieuwen van bouwkundige elementen

Bij het vernieuwen van bouwelementen bestaat de kans dat bepaalde materialen niet meer te krijgen zijn of afwerkingen niet meer gemaakt worden. Ook zal het voorkomen, dat bij vernieuwing het terugplaatsen van bepaalde bouwkundige constructies niet meer verantwoord is. In zulke situaties moetgekozen te worden voor de meest bijpassende oplossing. Voorbeelden zijn het vernieuwen van een lavet, een traditionele cv-ketel, inpandige natuurlijke ventilatie op een badkamer of doucheruimte, enkel glas e.d. Voor deze kwaliteitsverhoging wordt geen huurverhoging in rekening gebracht. Deze uitzonderingen worden door "Stichting WoonGoed 2-Duizend" vastgesteld.