Erfpacht

Géén last maar een lust

Het erfpachtmodel Bestaande Woningen 2010

"Stichting WoonGoed 2-Duizend" stimuleert het eigen woningbezit. De kansen om een woning te kopen zijn op dit moment groter dan ooit. Over marktprijzen kan in de regel met succes worden onderhandeld en de rente waartegen geleend kan worden is uiterst gunstig. Echter vaak is het verkrijgen van voldoende hypotheek de spelbreker. 'Het erfpachtmodel BW 2010' voor bestaande woningen, dat met terugwerkende kracht vanaf 1 augustus 2010 van kracht is, kan in veel gevallen een oplossing bieden. De voordelen op een rij

Erfpacht kan van grote waarde zijn bij de overstap van huren naar kopen. Een aantal voordelen op een rij:

De koper van een woning die binnen de regeling valt van 'Het erfpachtmodel BW 2010' ontvangt een korting van 10% op de taxatiewaarde, hetgeen een substantiële verlaging van de kapitaalslasten betekent.
De toegang tot de financieringsmarkt wordt aanmerkelijk vergemakkelijkt.
De kapitaalslasten (woonlasten) worden door deze erfpachtconstructie gereduceerd, omdat slechts een lage vergoeding (canon) voor het gebruik van de grond betaald hoeft te worden.
Over de grond kan meteen worden beschikt als ware je eigenaar. Immers op elk moment kan de grond gekocht worden. De prijs waartegen de grond gekocht kan worden staat van meet af aan vast.
De erfpacht stelt "Stichting WoonGoed 2-Duizend" in de gelegenheid een sociaal/maatschappelijke en financieel vangnet te vormen bij tegenspoed.
De erfpachtconstructie is overzichtelijk en eenvoudig.
Het erfpachtmodel heeft geen vervolgverplichtingen, zoals terugbetaalregelingen van kortingen, 2de hypotheekverplichting, tussentijdse inkomenstoets, e.d.

Deze voordelen worden onderstaand nader toegelicht.

1. Korting van 10%

De huurder die voornemens is de eigen huurwoning te kopen ontvangt een korting van 10% op de taxatiewaarde. De taxatie moet verricht worden door een beëdigd taxateur en het taxatierapport mag niet ouder zijn dan 1 jaar. In de taxatiewaarde worden de zelfaangebrachte voorzieningen (ZAV) niet meegenomen. Wordt een woning via het woonruimteverdeelbeid aan geboden met Te Koop of Te Huur, dan heeft de aspirant koper eveneens recht op een korting van 10%.

Bij een huurwoning die vrij is van huur en alleen te koop wordt aangeboden wordt de vraagprijs vermeld. De korting die gegeven wordt is van toepassing op de vraagprijs en bedraagt maximaal 10%. Dit percentage wordt bepaald door de directie van "Stichting WoonGoed 2-Duizend" en hangt af van de belangstelling die wordt getoond om de woning te kopen.

De korting zorgt voor een substantiële verlaging van de woonlasten.

2. De toegang tot de financieringsmarkt

Hiermee wordt bedoeld dat door de erfpachtconstructie niet de volledige koopprijs hoeft te worden gefinancierd en daarmee de kans op een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanmerkelijk wordt vergroot.

Allereerst wordt de korting in mindering gebracht. De korting is 10% van de taxatiewaarde. Daarna mag de waarde van de grond in mindering worden gebracht. Over het resterende bedrag worden de bijkomende kosten gerekend, dat is 12% (NHG-norm). Dit zijn de alom bekende kosten koper (k.k.).

Voorbeeld: De huurwoning is getaxeerd op € 150.000,-- k.k. Dit bedrag wordt verlaagd met 10% korting, dit is € 15.000,--. Resteert een bedrag van € 135.000,--. Vervolgens wordt de grondwaarde berekend. Uitgaande van een perceel van 175 m2 á € 200,-- per m2 bedraagt de grondwaarde € 35.000,--. Als dit bedrag eveneens wordt afgetrokken van de taxatiewaarde dan blijft er € 100.000,-- over. De bijkomende kosten (k.k.) bedragen 12% van € 100.000,--, dit is € 12.000,--. Er is derhalve een lening nodig van € 112.000,--. Op de website van de NHG (www.nhg.nl) kan getoetst worden welk bedrag met NHG-garantie geleend kan worden. Hieruit blijkt dat een alleenverdiener met een inkomen van € 25.000,-- een lening kan afsluiten met NHG-garantie van € 114.000,--. (Situatie ultimo augustus 2010; in de toets is meegenomen een erfpachtcanon van 900 euro per jaar en een rentepercentage van 5%).

3. Reductie woonlasten

Door gebruik te maken van de erfpachtconstructie hoeft gedurende de erfpachtperiode van 30 jaar geen financiering aangetrokken te worden over de grondwaarde. Dus ook niet over de 12% kosten koper over de grondwaarde. Gedurende de erfpachtperiode wordt een vergoeding (canon) betaald voor het gebruik van de grond. Het begrip 'canon' is te vergelijken met een soort van huur, maar dan van toepassing op erfpacht. Dit bedrag stelt "Stichting WoonGoed 2-Duizend" vast.

De canon blijft 30 jaar ongewijzigd (dus ook geen jaarlijkse indexatie) en is aanmerkelijk lager dan dat de grond gefinancierd had moeten worden. Bijkomend voordeel is dat de canon fiscaal aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. In eerdergenoemd voorbeeld is de vergoeding (canon) voor het gebruik van de grond vastgesteld op € 75,-- bruto per maand. Netto is dit bij een belastingtarief van 41,95% € 43,54 per maand.

De consequentie van erfpacht is dat de grond na dertig jaar nog gekocht moet worden. Het grote voordeel van deze constructie is dat dit bedrag nu al bekend is, en dit niet hoger is dan de prijs die nu betaald zou moeten worden voor de grond.

4. Erfpacht in relatie tot eigendom

Het in erfpacht hebben van grond betekent dat je over de grond kunt beschikken als ware je eigenaar. Erfpacht wordt in de regel afgesloten voor een langere periode. In Het erfpachtmodel is dit 30 jaar. Gedurende de erfpachtperiode wordt een vergoeding betaald voor het gebruik van de grond. De onzekerheid over wat na de erfpachtperiode gebeurt maakt de erfpacht in veel gevallen ongeliefd. Dit slechte imago wordt nog eens versterkt door erfpachtconstructies die geen uitzicht geven op het in eigendom kunnen krijgen van de grond of waarbij sprake is van extreem hoge tussentijdse stijgingen van de canon.

"Stichting WoonGoed 2-Duizend" wil de erfpacht, zoals gezegd, slechts gebruiken om de stap naar eigendom te vergemakkelijken. Erfpacht is geen doel op zich, maar een overbrugging naar eigendom. Ter bekrachtiging van dit uitgangspunt bestaat de gelegenheid de grond te kopen zodra het financieel ook kan. In de erfpachtovereenkomst wordt het recht opgenomen dat op elk moment de erfpacht omgezet kan worden in eigendom. Tevens wordt vastgelegd tegen welk bedrag de grond in betreffend jaar te koop is.

De vergoeding (canon) wordt voor de gehele erfpachtperiode vastgesteld. De zekerheid dat op elk moment het eigendom verworven kan worden en alle condities bekend zijn, rechtvaardigt de uitspraak dat beschikt kan worden over de grond als ware je eigenaar.

De beperkingen die overblijven gedurende de erfpachtperiode zijn minimaal en logisch. Zo mag bijvoorbeeld de grond niet worden vervuild en is het niet toegestaan de grond te belasten, door bijvoorbeeld een deel te verhuren of andere belastende afspraken te maken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het in onderpand geven van de grond of het toestaan dat de grond gebruikt wordt in strijd met het bestemmingsplan.

Een belangrijk voordeel dat "Stichting WoonGoed 2-Duizend" biedt en dat in de akte wordt vastgelegd is dat bij doorverkoop van de woning (opstal) de erfpacht overgedragen kan worden aan de nieuwe eigenaar. Ook dit is een eigen afweging.

Of de grond wordt eerst gekocht van "Stichting WoonGoed 2-Duizend" en dan wordt het hele onroerend goed inclusief de grond doorverkocht, of de woning wordt verkocht met overdracht van de erfpacht. In het laatste geval wordt de kans op een snellere verkoop aanmerkelijk verhoogd. Denk daarbij aan het financieringsvoordeel.

5. De woningstichting als vangnet

Op de eerste plaats is het de taak van een woningstichting ervoor te zorgen dat alle burgers die zelf niet bij machte zijn een huis te kopen, een betaalbaar dak boven het hoofd hebben. In het verlengde hiervan is het in de visie van WoonGoed 2-Duizend ook een taak van de woningstichting om de helpende hand uit te steken, als burgers de stap willen wagen om over te stappen van huren naar kopen. In dit geval betekent dit dat deze overstap zo weinig mogelijk risico's inhoudt.

Immers de woningstichting heeft zorgplicht jegens haar klanten. De risico's kunnen uiteraard niet geheel worden uitgesloten. Door een vangnet te vormen is het wel mogelijk deze risico's zo klein mogelijk te maken. De woningstichting kan zorgen voor een dergelijk vangnet, zowel op financieel, als op sociaal/maatschappelijk gebied. In deze achtervang situatie blijft echter de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar/bewoner op de eerste plaats komen.

Financieel vangnet

De woningstichting maakt met de geldgever de afspraak dat als de koper in betalingsproblemen komt en dit niet verwijtbaar is, de woning mogelijkerwijs teruggekocht wordt onder speciale condities. De speciale condities worden verder op in deze toelichting nader uitgewerkt.

Sociaal/maatschappelijk vangnet

Uitgangspunt is dat de bewoner die in financiële problemen komt altijd kan terugvallen op een passende huurwoning, mits er geen ernstige verwijtbaarheid aan de orde is. Indien de omstandigheden van dien aard zijn dat het voor alle partijen beter is dat de bewoner in de betreffende woning blijft wonen dan zal "Stichting WoonGoed 2-Duizend" hieraan meewerken.

6. Overzichtelijk en eenvoudig

Het erfpachtmodel is bedoeld voor huurders die hun huurwoning willen kopen of voor gegadigden die niet eerder een woning hebben gekocht. In principe komen mensen die al eens eerder een woning hebben gekocht niet voor koop in aanmerking, tenzij aannemelijk kan worden gemaakt dat een eerdere koop uit noodzaak tot verkoop heeft geleid. Denk bijvoorbeeld aan echtscheiding.

Zoals eerder gezegd is erfpacht een hulpmiddel om de financiering rond te krijgen. Blijkt echter dat iemand met een inkomen bij de NHG-toets 150% kan lenen van de gevraagde financiering, dan wordt afgezien van erfpacht en zal de woning en de grond meteen gekocht moeten worden. De vangnet regeling in detail

De vangnet regeling is van toepassing als de eigenaar van de opstal (woning) gebruik heeft gemaakt van 'Het erfpachtmodel BW 2010' en buiten zijn schuld of door niet verwijtbare omstandigheden niet meer kan voldoen aan de betalingverplichtingen van de geldgever (hypotheekverstrekker).

Als eerste vangnet geldt het terugkooprecht van "Stichting WoonGoed 2-Duizend". Als "Stichting WoonGoed 2-Duizend" hiervan gebruik maakt zal altijd de restant schuld en de bijkomende kosten worden betaald. De verkoper wordt voorzien van een passende huurwoning. Het kan zelfs zo zijn dat de aanvankelijke eigenaar kan blijven wonen als dit sociaal/maatschappelijk gewenst is.
Indien geen gebruik wordt gemaakt van het terugkooprecht door "Stichting WoonGoed 2-Duizend" dan kan de eigenaar zijn woning, al dan niet met overdracht van de erfpachtrechten verkopen op de vrije markt. Is de opbrengst voldoende om de restant schuld met bijkomende kosten te kunnen aflossen, dan werkt "Stichting WoonGoed 2-Duizend" mee aan het toewijzen van een passende huurwoning.
In het geval blijkt dat bij een onderhandse verkoop de opbrengst ontoereikend is om de restantschuld af te lossen dan is het aan de geldgever te besluiten of er een betalingregeling getroffen kan worden met de verkoper. "Stichting WoonGoed 2-Duizend" heeft in dit geval al afgezien van een terugkoop. Komt een betalingsregeling tot stand tussen de geldgever en verkoper dan werkt "Stichting WoonGoed 2-Duizend" mee aan het toewijzen van een passende woning.
In het geval blijkt dat bij een onderhandse verkoop de opbrengst ontoereikend is om de restantschuld af te lossen en de geldgever is niet bereid een betalingsregeling te treffen dan zal de geldgever overgaan tot een gedwongen verkoop.
Bij een gedwongen verkoop wacht "Stichting WoonGoed 2-Duizend" de openbare verkoop af en zal, zo nodig, een bod uitbrengen aan de geldgever dat gelijk is aan de restant hypotheekschuld inclusief de bijkomende kosten, mits de bijkomende kosten niet hoger zijn dan de som van 6 maandelijkse hypotheek termijnen en tussentijds niet is bijgeleend. Ook nu weer zal de verkoper kunnen rekenen op een huurwoning van de "Stichting WoonGoed 2-Duizend". Het is niet uitgesloten dat als de verkoper coöperatief meewerkt aan de gedwongen verkoop, hij in de woning mag blijven wonen.
Komt het tot een gedwongen verkoop omdat er duidelijke verwijtbare feiten aan de orde zijn, die de gedwongen verkoop hebben veroorzaakt, dan zal eveneens "Stichting WoonGoed 2-Duizend" de woning terugkopen, zoals omschreven in punt 5, maar is "Stichting WoonGoed 2-Duizend" niet verplicht te zorgen voor een nieuwe huurwoning. Deze beoordeling is aan de directie van "Stichting WoonGoed 2-Duizend".